【英國房屋法對劏房租管的啟示】
政府委任的劏房租務管制研究工作小組(劏房租管小組)提交劏房租務管制方案,並計劃會在今年立法會任期內完成立法。然而,方案似乎與社會訴求存在巨大落差,「租管」聽起來強硬,實際上是否有心無力? 本文嘗試列出其中主要爭議,並提議借鏡英國房屋法(Housing Act)的立法經驗,對照出政府現時提議的缺陷。
對劏房的環境問題放軟手腳
劏房普遍存在不少居住環境問題。大部分劏房沒有安裝官方的水電錶,因而須向業主付額外水電費﹔結構及安全方面,額外的牆壁和地台有機會對樓面造成超載、地板下不時有複雜的水渠走線、開放式廚房均沒有安裝防火牆、煙霧感應器等的消防安全要求﹔還有舉世知名的衛生極端情況﹕廚廁合一、廁所閣樓、天花板鼠患等不一而足。現有方案期望以「標準租約」(註1),透過業主與租客之間的租約條款,改善水電雜費等問題,預期不會有顯著效果。
針對上述情況,運房局局長陳帆稱現時已有建築物條例監管劏房,所以不需要再「架床疊屋」的說辭推搪。然而,局長口中的現行政策和執法方式根本形同虛設。屋宇署最新的目標巡查及糾正數目(註2),規模分別佔2020年的劏房整體數目的1.6%和0.24%(註3),2014年後推行的劏房小型工程登記方面,2016年劏房工程登記完工證數目只佔劏房增加數目的2%(註4)。劏房租管小組先天性不足,一開始已訂明並不處理劏房最嚴重的生活環境問題,進一步合理化了現況的問題。
英國房屋法的啟示
香港的房屋問題裹足不前,反觀英國房屋法(Housing Law)多年來續步完善。早年因應規管房屋市場的需要,續步發展出獨立於舊有業主與租客條例的法律條文和主體。其中房屋法的倡議者致力建議法庭,在原來做法較陝義和診斷式(clinical)的擁有權(proprietrorial rights)評估基礎之外,視房屋為影響別人生活的重大因素(註5)。其中重要的發展包括﹕1977年確立無家者的房屋權、80年確立置業權(right to buy)的同時確立了議會房屋(council housing)租戶的租住權保障(security of tenure),並且續步發展至涵蓋更多房屋議題面向的法例。
而房屋法最新發展,強調租客作為消費者的身分(tennant as consumer),超越了單純以業主與租客對立思維。房屋作為業主提供的服務或產品。法律背後的精神類似其他行業和商業情況下的法規,以保障消費者為目的,視租務市場為產品進行監管,著眼於房屋的基本質素和安全等方面,將之作為消費者法例的其中一環。
其中最明顯的例子,是2004年推出的房屋法,訂立的房屋健康及安全評分制度(Housing Health and safety rating system)(註14),用以評估房屋單位對健康及安全的潛在風險,並統計了不同隱患對不同人的潛在風險,提出了避免方法,並在標準租約中規訂業主出租的單位,須達到房屋健康及安全評分制度的基本要求。
針對劏房單位質素的評分制度
針對本港劏房居住環境欠佳的問題,若仿傚英國設立一套有法律效力,按劏房單位質素的評分制度,有如監察食物是否健康安全的營養標籤。便可以在劏房的標準租約中,列明業主的義務包括﹕提供達到基本評分的單位。以具體可執行的政策,針對現時劏房的普遍的問題續項評分,供租客參考,並強制達基本要求,例如﹕出租時不可有老鼠跡象。相反,按現時建議單單以標準租約提出,亦難有人重視。
假如落實以成文法針對劏房的基本設備和質素規管,其實並不能簡化成純粹使劏房戶得益,犧牲業主利益的政策。有關政策背後,提供誘因提升私人租住市場的服務質素,取締提供惡劣居住環境的房屋的情況,其實亦有助整體租住市場的專業化。即使對象僅是房屋市場某細版塊,亦能體現政策思維上的進步。
相反,劏房租管委員會經常強調即使建議劏房租管,亦必須平衡業主與租客利益,姿態上想顯得客觀中立,其實未有擺脫業主與租客零和博弈的思維,保護既得利益之餘,亦傾向少做少錯的因循保守做法,實際效果是就劏房問題大致維持現狀甚至惡化,值得思考這結果是否政府所樂見。
註1﹕立法會CB(1)504/20-21(06)號文件,「劏房」租務管制研究工作小組的工作進展
註2﹕2020-2021年財政預算案,屋宇署總目收入分析。
註3﹕2020年長遠房屋策略估算劏房數目為99 400個。
註4﹕本土研究社﹕2014-16年 劏房總數與劏房工程「完工證明書」, 2013-2017年劏房工程「展開通知書」和 「完工證明書」: https://goo.gl/oqJqAj
註5﹕Susan Bright (ed.) , Landlord and Tenant Law Past, Present and Future.
註6﹕Office of the Deputy Prime Minister, Housing Health and Safety Rating System: Operating Guidance.
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政大的同學們請收禮❤️
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【給所有政大畢業(及在校)同學】
這篇真的非常重要,關係到(曾經)身為學生的權益。
前言是微軟簽給政大的軟體授權是終身授權,也就是你只要唸了政大,在學期間出版的Windows軟體(包含Office)都是終身可用,只要你手上還有安裝程式的話。但最近因為Windows授權的轉移,學校調整為發送序號的方式。
*而這涵蓋了過去曾從政大畢業的人。*
(補充201810190903:根據學校網站的說明,微軟認證是96年後產生的東西,所以96年後「畢業」的學生應該確保可以拿到。在那之前就不確定了。)
如果你覺得很難懂,就想成學校現在是要免費送你Windows跟Office的序號。
所以,只要當時你畢業有保留你的學校信箱帳號(沒保留也沒關係,因為學校會自動幫你轉成校友信箱,只是要再註冊一次。留言有連結),你就可以登入「https://sgnweb.nccu.edu.tw/CASoftwareIUV/Account/Login…」來獲得免費的序號。
微軟非常慷慨,只要是現在還受支援的Windows與Office,都會各給一套。意思就是你會有Windows 8.1、10各一,會有Office 2016、2019各一,有的甚至會有不同版本,比如說Office 2019就分成Home跟Professional,而你兩套也會有各一條序號。
但現在的Windows認證已經會綁定裝置,所以安裝前最好三思一下,你可以先取得序號,之後再安裝。新版的Windows與Office都可以從微軟官網直接用序號取得安裝程式。
授權的轉移期限是到2019/3/31,希望大家都能告訴自己的政大同學,在學校潮濕了四年,這些應得的權利至少要拿(誤)。
我會把相關的連結放在此串下,有任何問題都可留言或私訊詢問。
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補充201810172216:
有MAC的Office可以下載唷
補充201810172247:
如果你當時有保留信箱,但登不進去下載中心。請至校友系統(下方留言有連結)重設你的信箱密碼試試看,有朋友因為這樣才成功登入。
補充201810190903:
根據學校網站的說明,微軟認證是96年後產生的東西,所以96年後「畢業」的學生應該確保可以拿到。在那之前小弟就不確定了。
補充201810201344:
雖然看起來Office是英文版,但點進去要免費下載時可以選擇語言哦。
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教育版有兩種,一種是安裝企業版,然後再用KMS啟動,大概是180天啟動一次。
另一種是直接安裝教育版,不過在安裝前學生需要到指定網頁訂購軟體,說是訂購,其實是免費的。
客戶在訂購時沒看清楚,訂成office 2016 英文版,怎麼辦?
可以退購重買嗎?(不行) 那要怎麼辦?
後來學校的回覆是:先安裝訂購的office 2016英文版,再下載繁體中文語系就可以改中文了。
請看如下說明:
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元智文獻數位化第6次上課(2016)210_PRODUCT解答&302_應屆畢業生升學人數統計解答&310_各廠牌印表機性能比較表解答)
上課內容:
210_PRODUCT解答
302_應屆畢業生升學人數統計解答
310_各廠牌印表機性能比較表解答
完整影音
https://www.youtube.com/playlist?list=PLYDN7SApJ3PjaC58wDUk1d-eHPalQ8C14
教學論壇(之後課程會放論壇上課學員請自行加入):
https://groups.google.com/forum/#!forum/scu_excel_vba_86
懶人包:
EXCEL函數與VBA http://terry28853669.pixnet.net/blog/category/list/1384521
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所以第一次上課就要求大家一定要有GOOGLE帳號,
電腦也一定安裝GOOGLE瀏覽器,這樣才能上雲端去使用GOOGLE的試算表,
可以比較和EXCEL2003的差異,如果可以輕易使用GOOGLE的試算表,
這樣就可以再沒有EXCEL2003的環境也能作業。
此外,這學期教是剛換 OFFICE 2007,剛好可以順勢學習 EXCEL2007 新介面,所以未來的學習環境除了雲端外,就是EXCEL2007 了!
對大家來說有很多挑戰要面對,但如果學會這些技術,工作上一定非常有幫助的。
尤其是雲端方面的技術,目前懂的人還真不多,用的人也少,
但這樣好用的技術為什麼沒人推廣?
可能也是大家都還不會使用吧!之所以自己用的熟,
主要用GOOGLE的服務至少5年以上,看著GOOGLE的壯大,發現只要跟著GOOGLE就沒錯!
不斷使用他的免費服務,感覺穩定又好用,重要的事完全免費。
吳老師 105/10/5
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